1、本资产评定估计报告依据财政部发布的资产评定估计基本准则和中国资产评定估计协会发布的资产评定估计执业准则和职业道德准则编制。

  2、委托人或者其他资产评定估计报告使用人应当按照法律、行政法规规定和资产评估报告载明的应用限制范围使用资产评定估计报告；委托人或者其他资产评定估计报告使用人违反前述规定使用资产评定估计报告的，资产评定估计机构及其资产评定估计师不承担责任。

  3、本资产评定估计报告仅供委托人、资产评定估计委托合同中约定的其他资产评定估计报告使用人和法律、行政法规规定的资产评定估计报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评定估计报告的使用人。

  4、资产评定估计报告使用人应当正确理解评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

  5、资产评定估计机构及其资产评定估计师遵守法律、行政法规和资产评定估计准则，坚持独立、客观、公正的原则，并对所出具的资产评定估计报告依法承担责任。

  6、本资产评定估计机构出具的资产评定估计报告中的分析、判断和结果受资产评定估计报告中假设和限制条件的限制。资产评定估计报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评定估计报告特别事项说明和使用限制。

  7、委托人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。我们不对评估对象的法律权属做任何形式的保证。

  8、本资产评定估计机构及资产评定估计师与资产评定估计报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。

  9、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料做了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善以满足出具资产评定估计报告的要求。

  三、其他资产评定估计报告使用人：资产评定估计委托合同约定其他资产评定估计报告使用人,本资产评定估计报告仅供委托人、资产评定估计委托合同约定的其他资产评定估计报告使用人和法律、行政法规规定的资产评定估计报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为本资产评定估计报告的使用人。

  四、评估目的：浙田县侨乡进口商品城集团有限公司拟实施资产收购项目涉及起步股份有限公司所有的土地使用权、房屋建筑物所有权进行市场价值评估，为该经济行为提供价值参考依据。

  青田县油竹街道江滨路32号工业房地产，根据评估委托人提供的《不动产权证书》（复印件）记载如下：

  根据委托合同约定，本次评估仅包括房地产价值（不包括室内装饰装修、空调移动、信息网络，不包含可移动机械设备、动产、尚未登记建（构）筑物、附属物、室外绿化景观，也不包含债权债务等其他财产和权益）。本次评估假定权利价值完整。

  本报告专为委托方及本报告所列明的评估目的而做。评估报告使用权归委托方所有并由委托方和被评估单位使用，未经委托方及我们书面同意，此报告或报告中的任何部分不得向他人提供或公开。除依据法律需公开的情形外，报告的全部或部分内容不得发表于任何公开的媒体上。

  本报告是在本报告正文中的假设条件成立为前提，如果假设条件的改变，将影响评估结果。

  （一）本评估报告仅供委托方和资产所有方为本次委托评估特定目的使用，不得用于其他目的。

  （二）本报告评估结论是对2024年5月25日这一基准日所评估资产价值的公允反映，我公司对这一基准日以后该资产价值发生的重大变化不负任何责任。发生评估基准日期后事项时，不能直接用评估结论。

  （三）本次评估结论未考虑由于资产流动性可能会产生的溢价或者折价对评估对象价值的影响。

  （四）对于本评估报告中被评估资产的法律描述或法律事项（包括其权属或负债负担性限制），本公司按准则要求做了一般性的调查。除在本报告已揭示外，假定评估过程中所评资产的权属为良好的和可在市场上进行交易的。

  以上内容系评估报告正文之摘要，欲了解本次评估的全面情况，应认真阅读评估报告正文全文并需要非常关注“特别事项说明”对评估结论的影响。

  本公司接受贵单位的委托，依照国家法律和法规和资产评定估计准则的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评定估计方法，履行必要的评估程序，对浙田县侨乡进口商品城集团有限公司拟实施资产收购项目涉及起步股份有限公司的土地使用权及房屋建筑物所有权在2024年5月25日的市场价值进行了评估。

  现将资产评定估计情况报告如下：委托方的责任是提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性与完整性，受托评估方的责任是按照资产评定估计准则计划和实施评估工作，对评估对象在评估基准日特定目的下的价值做多元化的分析、估算并发表专业意见。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了产权核实、技术调查以及其他必要的评估程序，对委估资产在2024年5月25日所表现的市场价值做出了公允评估。

  资产评定估计委托合同约定其他资产评定估计报告使用人,本资产评定估计报告仅供委托人、资产评定估计委托合同约定的其他资产评定估计报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用，不得被其他任何第三方使用依赖。

  浙田县侨乡进口商品城集团有限公司拟实施资产收购项目涉及起步股份有限公司所有的土地使用权、房屋建筑物所有权进行市场价值评估，为该经济行为提供价值参考依据。

  本报告评估对象为起步股份有限公司位于青田县油竹街道江滨路32号的不动产[本次评估仅包括房地产价格（不包括室内装饰装修、空调移动、信息网络，不包含可移动机械设备、动产、尚未登记建（构）筑物、附属物、室外绿化景观，也不包含债权债务等其他财产和权益）]，宗地内共六幢房屋，办公楼位于宗地内中间、1#厂房位于北面、宿舍综合楼位于宗地西南角，厂区内各幢建筑位置示意图：

  评估对象土地使用权面积29898.13平方米，坐落于青田县油竹街道江滨路32号，终止日期为2060年11月25日。登记用途为工业用地。

  开发程度：宗地内外达到“五通一平”（即通路、给水、排水、电、通讯、以及场地平整），水电综合保证率高；宗地内值班室、硬化、绿化、电子监控、地下管网、围墙等均已建成，目前处于半空置中。

  厂区内包括1#、2#生产车间、配电房、职工宿舍楼和办公楼等共计六幢房屋，法定用途和实际用途均为工业。

  1#生产车间为钢筋混凝土框架结构的工业生产厂房、建筑面积为16298.36平方米，共5层，一层层高为5.5m，二至五层高4.1m， 2012年建成；建筑物外墙黄色涂料饰面，铝合金窗，内墙普通抺灰，耐磨地面、内设载货电梯2部(现状已没办法使用)，水电卫配套设施齐全；室内装修：一层至五层为耐磨地面，楼梯为花岗岩贴面，不锈钢扶手及栏杆，平屋顶；房屋状况完好，维护保养状况良好，目前处于空置中。

  2#生产车间为钢筋混凝土框架结构的工业生产厂房、建筑面积为16167.68平方米，共5层，一层层高为5.5m，二至四层高4.1m，五层高4.5m，2012年建成；建筑物外墙黄色涂料，铝合金窗，内墙普通抺灰，耐磨地面、内设载货电梯2部(现状已没办法使用)，水电卫配套设施齐全；室内装修：一层至五层为耐磨地面，楼梯为花岗岩贴面，不锈钢扶手及栏杆，平屋顶；房屋状况基本完好，维护保养状况良好，目前处于空置中。

  配电房为混合结构，建筑面积为159.96平方米，共1层，层高为4.2m，2012年建成（后期更新改造过）；建筑物外墙黄色涂料，铝合金窗；室内装修：内墙普通抺灰，水泥地面，平屋顶；房屋状况完好，维护保养状况良好，目前处于半空置中。

  职工宿舍楼及仓库共六层，面积16820.10平方米,建于2012年，外墙黄色涂料。一层为食堂、超市及KTV包厢，高5.1m，南面临路部分成品展示厅（尚未办理产权证），抛光砖地面，墙面均贴高档墙纸、艺术造型制作、木质墙裙、局部软包，天棚为烤漆龙骨、外饰石膏板，玻璃门，食堂位于一层西面，瓷砖地面及墙裙、铝合金窗、玻璃门、石膏板吊顶，一层北面为KTV包厢，防盗门、铝合金窗，瓷砖地面、内墙壁纸、井格式顶棚；二至六层为职工宿舍，层高均为3.6m，过道为耐磨漆地面、石膏板吊顶，职工宿舍室内耐磨漆地面，内墙和顶棚普通抺灰，铝合金窗、防盗门；楼梯花岗岩地面、不锈钢扶手及栏杆；水电卫等设施齐全，目前处于半空置中。

  研发办公楼共十一层（本次评估未包括尚未办理产权证部分），地下一层、地上十层，面积13947.84平方米,建于2013年，南面外墙为玻璃幕墙，其余三面防水涂料饰面。负一层为地下车位，高3.3m,内墙及天棚普通粉刷，一层为大堂及挑空大厅，高4.5m,抛光砖地面，大理石内墙面及柱面，天棚为烤漆龙骨、外饰石膏板，楼梯大理石踏面、玻艺扶手；二至十层为办公室等，装饰装修大体相当，层高均为3.6m，过道高档地毯铺贴或抛光砖地面，办公室室内抛光砖地面或实木板地面，乳胶漆内墙面，天棚为烤漆龙骨、外饰石膏板、局部叠级艺术造型，高档原木套装门、高档防盗推拉窗；楼梯大理石踏面、玻艺扶手；水电卫等设施齐全，目前处于半空置中。

  经评估人员实地勘察，评估对象维护保养状况较好，房屋状况为基本完好房。评估对象产权明晰，无纠纷，在价值时点无抵押、查封

  根据青国用（2016）第00406号《国有土地使用权证》，评估对象权利人为起步股份有限公司，坐落于青田县油竹街道江滨路32号，土地用途为工业用地，使用权类型性质为国有出让，终止日期为2060年11月25日，土地使用权面积为29898.13平方米。

  根据委托合同约定，假设评估对象在价值时点未设定他项权利，不存在别的法定优先受偿款，权利价值完整，无担保权、地役权、典权等他项权利，且不考虑无租约限制。

  评估对象位于青田县油竹街道江滨路32号，东面为浙江欧影包装有限公司，南面为江滨路，西面为空地，北面为青田青源金属物资有限公司，地理位置较好。

  G330国道位于厂区东北面约2.0公里处，G1513高速公路青田东出入口隔瓯江位于厂区东北面6.0公里处，货运码头温溪青山码头，位于厂区东北面5.0公里处，道路、水路通达度高，交通便捷，成品、原材料以及废料处理较方便。

  评估对象基础设施一般，开发程度为红线内外“五通一平”（给水、排水、通电、通讯、通路与场地平整），土地形状较规整，厂区地势平坦，地质情况较好，不受水文状况影响、地基承载力达到规定要求，符合规划限制条件。

  周边1000米范围内有浙江欧影包装有限公司、青田青源金属物资有限公司、浙江强仕电线电缆有限公司、青田县南方玻纤原料有限公司、浙江瑞兴阀门有限公司(新厂)等，工业公司较多，产业聚集度较高。

  评估对象所处区域自然环境一般，四都港位于厂区南面，景观条件较好，无空气、水、噪音、辐射、固体污染源，环境卫生状况一般。

  价值类型是指资产评定估计结果的价值属性及表现形式，即价值内涵。价值类型需要与资产行为的发生相匹配。

  根据本次评估目的、市场条件、评估对象自身条件等因素，确定评估对象的价值类型为市场价值。

  市场价值是指自愿买方和卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日做正常公平交易的价值估计数额。

  2、确定评估基准日所考虑的重要的因素为本次经济行为与评估目的的实现日最易对接且便于操作的原则确定。

  1.浙田县侨乡进口商品城集团有限公司与丽水中茂房地产土地评估有限公司签订的评估委托合同。

  1.《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日十三届全国人大三次会议通过，2021年1月1日起施行）；

  2.《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；

  3.《中华人民共和国城市土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正）；

  4.《中华人民共和国资产评定估计法》（中华人民共和国主席令第46号，自2016年12月1日起施行）；

  5.《中华人民共和国企业国有资产法》（中华人民共和国主席令第五号）；6.《国有资产评定估计管理办法》（国务院91号令）；

  9.《企业国有资产评定估计管理暂行办法》（国务院国资委令第12号）；10.《企业国有资产交易监督管理办法》（国务院国资委、财政部令第32号）；

  11.《浙江省企业国有资产监督管理办法》（浙江省人民政府令第311号）；12.《企业国有产权交易操作规则》（国资发产权〔2009〕120号）；13.《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）；

  14.《资产评定估计行业财政监督管理办法》（中华人民共和国财政部令第86号）。

  15.《不动产登记暂行条例》（自2015年3月1日起施行，于2019年3月24日修正）

  1.财政部关于印发《资产评定估计基本准则》的通知（财资〔2017〕43号）；2.《资产评定估计职业道德准则》（中评协〔2017〕30号）；

  3.《资产评定估计执业准则——资产评定估计委托合同》（中评协〔2017〕33号）；4.《资产评定估计执业准则——不动产》（中评协〔2017〕38号）；

  5.中华人民共和国国家标准GB/T50291-2015《房地产估价规范》；

  6.《浙江省工业房地产估价技术指引（试行）》（浙估协2019-23）；7.《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协〔2017〕46号）；

  10.《资产评估执业准则——资产评估报告》（中评协〔2018〕35号）；11.《资产评估执业准则——资产评估程序》（中评协〔2018〕36号）；12.《资产评估执业准则——资产评估档案》（中评协〔2018〕37号）13.《资产评估执业准则——资产评估方法》（中评协〔2019〕35号）。

  1.结算资料，评估专业技术人员对资产核实、勘察、检测、分析等所搜集的佐证资料，本公司收集的有关市场行情报价等相关资料；

  1.市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的评估方法。其使用的基本前提有：⑴存在一个活跃的公开市场；⑵公开市场上存在可比的资产及其交易活动。

  2.成本法是指首先估测被评估资产的现行再取得成本（更新重置成本），然后估测被评估资产已存在的各种贬值因素，并将其从重置成本中扣除而得到被评估资产价值的评估方法。采用成本法的前提有：⑴被评估资产处于持续使用状态或设定处于持续使用状态；⑵可以调查取得购建被评估资产的现行途径及相应的社会平均成本资料。

  3.收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的评估方法。应用收益法一定要具有的基本前提有：⑴被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量；⑵资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量；⑶被评估资产预期获利年限可以预测；⑷企业能通过不断地自我调节，使企业持续经营下去并保证其获利能力。

  资产评定估计师根据本次资产评定估计对象，依据《资产评定估计准则》，并分析了市场法、成本法、收益法等三种资产评估基本方法的适用性。根据本次评估目的，评估对象，结合被评估单位详细情况和评估资料的取得综合分析，类似于该工业房地产市场上成交量基本上没有、不适合采用市场法，本次评估采用成本法结合收益法做评估，理由如下：

  1、市场法，也称比较法、市场比较法，是指通过将评估对象与可比参照物作比较，以可以参照物的市场行情报价为基础确定评估对象价值的评估方法，该委估资产类似的可比交易案例较少，周围市场交易不活跃，故本次评估无法采用市场法。

  2、收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法，收益法常用现金流量折现法；与评估对象在同一区域内，类似工业房地产租赁比较活跃，评估对象房屋可对外出租，具有相对来说比较稳定及长期的潜在收益；评估人员根据评估目的，结合评估对象的现状特点，确定采用收益法作为一种方法。

  3、成本法，是指在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额。成本法常用重置成本法。

  重置成本法，是用现时条件下重新购置或建造一个全新的被评估对象所需的全部成本，减去被评估资产在实际使用的过程中已发生的实体性损耗的价值、经济性贬值、功能性贬值。

  评估人员对评估对象涉及的资产实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：

  我公司于2024年5月24日与委托人做沟通，了解并确定本次评估目的、评估对象和评估范围、评估基准日等评估业务基本事项，以及各方的权利、义务等达成一致，并与委托人协商拟定了相应的评估计划，随后签订资产评定估计委托合同。

  评估项目组于2024年5月25日进驻现场，对被评估单位的资产清单进行清查，通过现场调查、拍照等方式，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象的法律权属。项目组于2024年5月25日结束现场工作。

  评估人员根据评估项目的详细情况进行了评估资料收集，包括直接询价等渠道独立获取的资料，从委托人等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他有关部门获取的资料，并对收集的评估资料做必要的分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。

  评估小组根据评估业务的需要开展独立的市场调研，收集相关的信息资料，并做必要筛选、分析、归纳和整理，并根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，恰当选择评估方法；评估小组根据所选用的评估方法，选取相应的公式和参数做多元化的分析、计算和判断，形成初步评估结果。

  根据丽水中茂房地产土地评估有限公司评估业务管理流程办法的规定，项目负责人在完成初步资产评定估计报告后提交企业内部审核。项目负责人在内部审核完成后，与委托人或委托人同意的其他相关当事人就资产评定估计报告有关内容做沟通，根据反馈意见进行合理修改后出具并提交资产评估报告。

  评估人员针对资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项目负责人对资产的初步评估结论进行汇总，撰写并形成初步资产评估报告。

  根据丽水中茂房地产土地评估有限公司评估业务管理流程办法的规定，项目负责人在完成初步资产评估报告后提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后，与委托人或委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告有关内容做沟通，根据反馈意见做到合理修改后出具并提交资产评定估计报告。

  1.交易假设：交易假设是资产评定估计得以进行的一个最基本的前提假设，它是假定所有待评资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行评估。交易假设一方面为资产评定估计得以进行“创造”了条件；另一方面它明确限定了资产评定估计外部环境，即资产是被置于市场交易之中。资产评定估计不能脱离市场条件而孤立地进行。

  2.公开市场假设：公开市场假设是对资产拟进入的市场的条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有自愿的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易都是在自愿的、理智的、非强制性或不受限制的条件下进行。

  3.持续使用假设：持续使用假设是对资产拟进入市场的条件以及资产在这样的市场条件下的资产状态的一种假定。首先被评估资产正处于使用状态，其次假定处于使用状态的资产还将继续使用下去。在持续使用假设条件下，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件，其评估结果的使用范围受到限制。

  4.资料合法、真实、完整性假设：委托人和产权人所提供的资料是评估工作的重要基础资料，评估专业人员对所收集到的资料履行应有的清查核实程序，并在专业范围内进行应有职业分析判断。但评估机构和评估专业人员受执业范围所限，不能对产权持有单位提供的资料的合法性、真实性、完整性做出保证。

  因此，评估工作是以产权持有单位所提供的本次评估资料是真实的、完整、合法、有效的为前提。

  5.评估报告中涉及的有关权属证明文件及相关资料由产权持有单位提供，产权持有单位对其真实性、合法性承担法律责任。除特别说明外，本次评估假设企业资产不存在法律瑕疵。

  本资产评定估计报告评估结论在上述假设条件下在评估基准日时成立，当上述假设条件发生较大变化时，签名资产评估师及本资产评估机构将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。

  我们根据国家有关资产评估的法律、法规、规章和评估准则，本着独立、客观、公正的原则，履行了资产评估法定的和必要的程序，对委估的资产市场价值进行了评估，评估结果如下：

  资产评估师的责任是对评估对象价值做评估，并发表专业意见；对委估资产的法律权属状况给予必要的关注，并对查验状况予以披露；但不对法律权属作任何形式的保证，亦不承担验证委估资产法律权属资料的真实性、合法性和完整性的责任。

  评估基准日至本资产评定估计报告日之间，我们未发现产权持有人发生了对评估结论产生了重大影响的事项。委托人（产权持有人）也未通过有效方式明确告知存在重在期后事项。

  （四）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情况

  本次评估未考虑委估资产抵押、担保、诉讼及其他可能存在的或有事项对评估结果的影响。

  1、在评估基准日以后的有效期内，如果资产数量及价格标准发生变化时，应按以下原则处理：

  （1）当资产数量或范围发生变化时，应根据原评估方法对资产数额进行相应调整；

  （2）当资产价格标准发生变化、且对资产评定估计结果产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格的资产评定估计机构重新确定评估价值；

  （3）对评估基准日后，资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。